走在這個內(nèi)蒙古的西南城市，處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因“羊煤土氣”而暴富的城市，仍處在房地產(chǎn)狂熱之中。

　　以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團，也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區(qū)的最南端——南外環(huán)路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。

　　附近村民稱，星河灣集團要花10年時間，在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。

　　然而自7月底開始，一封舉報信在網(wǎng)絡(luò)上流傳，直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝，不僅審批違規(guī)、土地手續(xù)非法，還涉嫌擠占保障房指標。

　　本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一涉嫌未批先建的豪宅項目背后，是地方政府謀求超前發(fā)展的微妙心態(tài)：一方面在中央調(diào)控房地產(chǎn)的高壓政策之下， “偷梁換柱”變相開發(fā)豪宅；另一方面，地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤，不得不出奇招與開發(fā)商牢牢綁定，從利益共同體進化為風(fēng)險共同體。

　　未批先建的豪宅樓盤

　　一份星河灣的網(wǎng)絡(luò)宣傳資料顯示，“鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州，北京，上海，太原，澳門五地之后，傾力打造的面向國際的頂級社區(qū)。鄂爾多斯星河灣是目前國內(nèi)乃至世界罕見的超大規(guī)模的住宅社區(qū)”。

　　本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規(guī)劃》顯示，這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊，住宅建筑面積總量超過502萬平米，計劃分六期開發(fā)完成。

　　一名鄂爾多斯本地房地產(chǎn)公司的營銷人員告訴記者，星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店，體量在西北地區(qū)都數(shù)一數(shù)二。

　　如今，20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者，一期項目工地在今年4月就已開工。

　　然而，記者在中國土地市場網(wǎng)查詢得知，直到今年7月29日，才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區(qū)國土交易中心掛牌入市，舉牌、報價時間

　　截止于8月28日。

　　通過比對星河灣控制性規(guī)劃，這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經(jīng)接受認籌的星河灣一期，三幅地塊的宗地面積為30.51萬平米，起始總價為3.206億元。

　　最終，鄂爾多斯市星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(下稱“鄂爾多斯星河灣”)以底價拍下了三塊土地。

　　記者并未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息，星河灣地塊也還沒有別的開發(fā)項目——這意味著，在沒有取得這塊土地使用權(quán)的情況下，鄂爾多斯星河灣就已經(jīng)開工建設(shè)。

　　一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，只有開發(fā)商在競得土地并和政府簽訂國有土地出讓合同之后，才可以拿合同去辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、項目規(guī)劃許可證、項目施工證、項目預(yù)售許可證等一系列手續(xù)，且這些手續(xù)的辦理是線性順序，“有些需要兩三個月時間”。

　　中國土地市場網(wǎng)上的供地結(jié)果信息顯示，三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日，約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。

　　面對網(wǎng)絡(luò)質(zhì)疑，星河灣集團品牌副總監(jiān)孫穎和東勝區(qū)政府辦公室主任王平都告訴記者，鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

　　鄂爾多斯星河灣秘笈：350平米“小戶型”變形記

　　中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策在逐漸收緊，同時要求加大地方保障房的建設(shè)力度。而在鄂爾多斯，地方政府也有相應(yīng)對策。

　　網(wǎng)絡(luò)流傳的舉報信還稱，“今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立，自治區(qū)政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的征地指標，星河灣一家開發(fā)商就擠占了80公頃的征地指標，嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設(shè)方案”。

　　星河灣集團品牌副總監(jiān)孫穎告訴記者，保障房指標屬于地方政府負責事務(wù)，星河灣方面并不了解。

　　東勝區(qū)住房保障辦公室副主任張魯則稱，保障性住房用地指標不受每年批準的用地指標限制，而是“計劃多少批準多少”。

　　張魯告訴記者，東勝區(qū)今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經(jīng)適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區(qū)改造回遷房等。

　　但《財經(jīng)》雜志披露的一組數(shù)據(jù)，顯示了鄂爾多斯市保障房建設(shè)的另一面：截至9月初，鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃，完成率僅40%。

　　另一個值得注意的重要細節(jié)是，中國土地市場網(wǎng)的供地結(jié)果信息中特別標注，星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地，此前三個地塊的掛牌出讓公告也標注了“中低價位、中小套型普通商品住房用地不低于70%”。

　　星河灣銷售代理之一思源經(jīng)紀的一名銷售人員告訴記者，此次發(fā)售的星河灣樓盤，每套面積最小為350平米，最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、中小套型普通商品住房。

　　2006年建設(shè)部為調(diào)控樓市，出臺了著名的“國六條”，明確要求“套型建筑面積90平方米以下住房所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。

　　記者查閱了中國土地市場網(wǎng)上公布的自2010年8月至今東勝區(qū)的土地出讓公告，其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地?！暗珫|勝區(qū)的樓盤基本上是100平米左右”，一名鄂爾多斯本地開發(fā)商告訴記者。

　　“如果地方政府嚴格執(zhí)行‘國六條’，規(guī)劃部門會嚴格審查開發(fā)商上報的項目設(shè)計方案”，這名開發(fā)商說，“但到現(xiàn)在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審批”。

　　“國六條”的“失勢”自然有樓市調(diào)控形勢變化的原因，但也難逃背后的潛規(guī)則作祟。

　　盡管土地出讓公告中會出現(xiàn)“國六條90/70”的要求，但在開發(fā)商與政府簽訂土地出讓合同時，開發(fā)商往往會與地方政府“討價還價”，調(diào)整容積率。

　　記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同，但東勝區(qū)規(guī)劃局工作人員告訴記者，星河灣一期的具體施工已經(jīng)與該區(qū)域控規(guī)不符，但他拒絕透露何處不符。

　　“90/70”政策的另一模糊地帶，是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效，還是任意單個樓盤都要符合“90/70”規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士稱，由于今年各地政府發(fā)力保障房建設(shè)，因此很多城市“中低價位、中小套型”的保障房能夠占到該地新增樓盤面積的70%。

　　在鄂爾多斯，地方政府正以較大力度推進保障房建設(shè)，手段之一即要求開發(fā)商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。“近兩年基本上有20-30%的新開樓盤被如此要求”，鄂爾多斯一名本地房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者。

　　但在均價過2萬的豪宅項目里撥出保障房注定不會被開發(fā)商所接受。一個占用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經(jīng)理說，他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利益。

　　政府為何向星河灣借款11億？

　　有知情人士告訴記者，“星河灣的證件的確已經(jīng)辦得差不多了”。在如此短時間內(nèi)補足所有手續(xù)，一條重要的理由是，星河灣背后有當?shù)卣娜χС帧?/FONT>